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鄭州房價帶動開封房價上漲 一年前5000多現在9000上下
2018-05-06 11:06:58 來源：河南商報 作者：
文/圖 河南商報首席記者 高瞻展
買開封西的你們，賺瞭。
一年多前5000多(元/平方米)購買的開封西區域的房子，已經漲到9000元上下瞭。
在開封緊隨鄭州出臺樓市調控政策的當下，開封西區域房價如何，升值潛力幾何，再入手是否合適?
這個端午節，河南商報小高以購房者身份實地探訪開封西5個典型樓盤，還熱乎著的一手資訊，供您參考。
開胃小菜房價“翻倍”，購房者為啥直後悔
小高上學那會兒，每到暑假，常去開封市親戚傢小住。那時候(2007年)，古城墻內的房子最值錢，城墻裡是開封城數千年的歷史，有開封府、大相國寺、龍亭公園、天波楊府、清明上河園等一眾知名景點，有古色古香的百年名校河南大學，有鼓樓、馬道街等商業區，在這裡有套房，都敢自豪說是住在“城裡”，至於大梁門以西、金明大道以東的大片區域，被稱為西郊，金明大道以西，就更是荒涼。
△2007年開封街景
時間跳轉到10年後的今天，早已城頭變換大王旗，大梁門向西5公裡-15公裡的開封新區，因為鄭州的輻射帶動和自貿區的加持，已成為炙手可熱的香餑餑。
聽說小高去開封探房，在2015年11月購買開封新區第一大街附近鄭開橄欖城三期80多平方米住宅的S君直後悔，“買小瞭，應該借錢買個更大點的。”
S君購房時，上述樓盤售價5300元/平方米左右，今年5月已經交房，“聽說現在周邊房價八九千瞭，俺媳婦傢是開封的，當時在這兒全款買房，就是想給這邊老人換個居住環境，漲這麼快，真是沒想到。”
而在2016年10月，當X君閑聊說，自己5500元/平方米，首付十餘萬購買上述區域開封海馬公館136平方米三居室住宅時，正抓耳撓腮在大鄭州搶剛需房的小高還勸：“三線城市還忙著去庫存哩，四五千塊瞭不起瞭，買那弄啥?”
X君不以為然，他說，鄭徐高鐵開通，高鐵站開封北離開封海馬公館就十分鐘車程，購房一定保值增值，如今，短短半年多時間，附近地段其他樓盤已漲到每平方米八九千元。
X君也後悔，“當時應該1.3萬/平方米買同區域某小區花園洋房一層：買地面一層送同面積地下室，地下室足有5.5層高，一隔開，又多兩層。”
△開遠門
案頭準備開封西概覽
開封新區位於河南省開封市西部，東起河南省開封市金明大道、西至中牟縣東邊界、南至鄭民高速、北至黃河大堤，其中部分區域在中國(河南)自由貿易試驗區開封片區范圍裡。
在上述區域，沿著鄭開大道分佈大小樓盤十餘個，其中開封西湖附近，有鄭開橄欖城、開封海馬公館等樓盤，且命名為開封西湖板塊;第五大街往東，有建業菊香裡、永威梅隆公館、恒大未來城等樓盤，置業顧問們開言必談自貿區，我們就叫它自貿區概念板塊。
5月29日上午，小高從鄭州市未來路航海路出發，經由隴海快速路、鄭汴物流通道、鄭開大道行至位於開封新區第十三大街附近的鄭開大道開遠門，用時1小時左右。說起來鄭汴一體化提瞭多年，開封新區與鄭州的交通銜接可謂是相當緊密。
普通公路有： 鄭開大道、鄭汴物流通道、商都大道-220國道
高速公路有： 連霍高速、鄭民高速
快速鐵路有： 城際鐵路(至宋城路站)、鄭徐高鐵(至開封北站)
小高探盤1開封西湖板塊——鄭開橄欖城、西湖觀邸
【區位綜述】
觀湖美宅環境好，開發較久配套成熟
該區域最大的賣點是開封西湖周邊的宜人環境，開封西湖又稱汴西湖，2014年小高去開封時，汴西湖還較為“原生態”，經過幾年的發展，環湖周邊修建起公園、環湖步道，還有開封盡人皆知的汴西湖“白沙灘”。
其次，該區域離開封主城區較近，開發年份較久，周邊配套比較成熟，沿著汴西湖南的鄭開大道向東2公裡左右，就是地標金明廣場;沿著汴西湖北的東京大道向東1公裡，則是地標天馬廣場和河南大學新校區。
交通條件： 區域北部距離開封北站(高鐵站)、連霍高速開封北出入口較近;區域南部有鄭開大道，再往南是城鐵宋城路站，公交可達。
生活配套： 據說亞新會在鄭開橄欖城項目東側，第一大街以東、附一大街以西區域建設大型商業綜合體。
教育配套： 有開封高中、開封市金明中學西校區等。
醫療資源： 位於晉安路的中國人民解放軍第一五五醫院和位於第一大街北段附近的婦女兒童醫院
△假期裡開封西湖邊摩肩接踵，小高開車在湖西堵瞭半個多小時，硬是找不到停車位，隻能遠遠眺望下
【鄭開橄欖城】
項目特點： 資格老、體量大、配套全
從開封西湖向東望，遠遠地能看見湖畔一排高層建築，上面鄭開橄欖城幾個大字甚為惹眼。目前該項目已售三期，現在三期已經交房，周邊底商也都開起來瞭。
鄭開橄欖城是亞新在開封的剛需項目，在上述區域已深耕多年，項目地塊較大，後續尚有大面積待開發區域，說是“造城”好不誇張。
地塊大瞭有個好處是配套較完善，區域內能滿足吃、住、玩、學等多樣需求。
上述綜述中提到的開封高中、開封市金明中學西校區就位於項目西部附近，上述綜述中提到的大型商業綜合體，可謂是開封西湖東岸濱湖、觀湖的黃金地段，目前圍擋已經圍起，以目前開封西湖超旺的人氣來看，此處商業也不會差。
△鄭開橄欖城面積大、區位優越，沙盤外是鄭開茉莉公館的背景板
開盤預計： 不詳
目前亞新在開封西湖區域的鄭開茉莉公館項目對外開放，公館系主打高端住宅，為洋房、別墅，與鄭開橄欖城同在一個售樓部。
鄭開橄欖城現在在賣三期的商鋪，該項目五期據說會在今年下半年開盤，價格未定，將會有五棟高層和十餘棟洋房，高層為大戶型，98平方米或127平方米的三房。
△濱湖、配套齊全，是該樓盤的一大賣點
【西湖觀邸】
項目特點： 離湖近、準現房、周邊成熟
該項目位於開封西湖東岸，一期項目與湖東岸綠化帶僅一路之隔，相比湖西岸人頭攢動，湖東岸目前比較幽靜，環境較好。
該項目即將出售的是一期，能看到別墅和高層已經封頂瞭，預計2018年下半年交房，將來還會有二期和三期。
該項目東臨集英街，離開封主城區較近，周圍生活配套較完善。
開盤預計： 6/7月推一期高層、洋房、別墅
預計今年六七月份開售，其高層住宅最小有60平方米的一居室，最大有140平方米，花園洋房在180平方米以上，還有湖景別墅。
△項目一期已經封頂，站在集英街上遠遠能看見樓盤的紅頂子(可惜沒拍上)
小高探盤2自貿區概念板塊
【區位綜述】
該區域樓盤部分位於“中國(河南)自由貿易試驗區開封片區”區域內。講真，自貿區概念對房屋增值、居住體驗有何積極影響，置業顧問也說不太清楚，隻是一再重復，不過有句話，說得還是在理：“如果說鄭東新區是舉全省之力建設，那麼鄭汴洛自貿區屬於是國傢層面的戰略，所以說將來發展是可期的。”
生活配套： 暫時比較缺乏
教育配套：
教育作為重要公共資源，上述區域內肯定會陸續規劃、落地，但這需要時間，而且，十年樹木百年樹人，教育資源的成熟真不是一棟樓建起就完事兒的。
醫療配套： 目前比較短缺，金耀路第九大街有開封西中心醫院。
【恒大未來城】
項目特點： 體量大、配套全
項目一期和售樓部之間的十六大街兩側，商業街已經建起，還有一個據說是三層的商業綜合體，會有商超、百貨入駐。
項目南側一路之隔就是鄭開城鐵運糧河站，目前該站點未開通，日後若周邊人流量增加，站點開通，必將成為上述樓盤一大利好。
恒大的項目自帶精裝修，對於普通購房族來說，成品房簡單軟裝就能入住，省事兒。
恒大未來城項目東側建設有開封十四中、一師附小、國際雙語幼兒園。
△開封十四中、一師附小的落地為項目教育資源加分不少
開盤預計： 6月兩棟高層加推
置業顧問稱，4月底一期開盤，開盤即售罄，均價850比基尼線除毛｜比基尼線除毛推薦0-9300元/平方米，目前一期隻剩下一棟12號樓有房，是一層一戶的大平層。
6月份會加推項目西側兩棟高層住宅，一房一價，價格未定，考慮到恒大項目一期價格是以優惠價闖市場，二期價格會有所上升。
△鄭開城鐵運糧河站緊鄰項目，若能開通，必是一大利好
【永威梅隆公館】
項目特點： 品質好、逼格高
該項目一期售罄，二期17號樓隻剩下一個單元30多套小高層住宅，中間為94平方米兩房戶型，東西兩側是132平方米的三房。
還有9號樓是一層一戶300多平方米的大平層，一層樓就十幾戶，樓王位置，永威品質，比較稀缺。
除瞭自貿區概念，置業顧問更著重介紹的是永威的品牌，比如小區內70米的超寬樓間距，以及永威的景觀、物業和精細化的建築品質，以及由此引來的高素質高購買力群體。在項目北側緊鄰鄭開大道的位置，會建設紅星美凱龍，其中會有高檔傢具展館，但也還會有配套的商業區域。
△超寬樓間距和永威的綠化、景觀，是加分項
開盤預計： 少量房源、近期加推
該項目有商鋪在售，置業顧問稱，近期項目加推的價新北市除毛｜新北市除毛推薦格在8500-9000元/平方米左右，毛坯房交房。
二期17號樓一個單元30多套小高層住宅，將會在近期加推，預計交房時間在2019年5月。
【建業菊香裡】
項目特點： 房源充足，價格實惠
該項目東臨開港大道，向北直通連霍高速(目前沒有連接連霍的下站口，據說未來會開通)，向南直通鄭民高速杏花營站，再往南會通往港區，項目與恒大未來城區域一路之隔，離運糧河城鐵站也不遠真空除毛。
項目東邊，是開封市的西大門——鄭開大道開遠門，據稱，開遠門南北兩側會規劃有大面積市政公園。
相對來說，本次探盤的5個樓盤中，建業菊香裡二期開盤時間較近，房源充足。
開盤預計： 6月底加推五六棟
置業顧問稱下個月月底即將開盤，將有五六棟高層、小高層開售，基礎價格在7500元到8500元/平方米之間。房源充足。
△項目南部二期7棟高層即將推出，房源充足，價格實惠
復盤綜述小高分析：鄭州投資需求溢出+開封本地需求受刺激
“開封的房價基本是鄭州房價的一半兒，鄭州漲瞭，開封哪有不漲的道理。”有個置業顧問曾提到，從這幾年的數據來看，鄭州房價小一萬時，開封四五千;鄭州房價一萬多(熱點地區近2萬)，開封西的熱點區域的大牌樓盤賣到八九千不足為奇。
購房者何人?5月30日下午3點多，在恒大未來城售樓部西的大停車場裡，小高數瞭35輛車的號牌，其中豫A車輛15臺，豫B車輛15臺，另外5輛是津A、豫K等號牌，可見鄭州和開封本地購房者居多。
隨著鄭州樓市調控政策升級，部分鄭州投資需求溢出，到開封買房置業;此外，看到臨近的老大哥房價猛漲，開封本地購房需求也被刺激激發出來，這也就造成瞭今年年初開封房價的猛漲。
小高預測：
1.開封樓市緊盯鄭州：
近乎翻倍的漲幅，是鄭州市場投資需求外溢的結果，觀鄭州樓市知開封樓市，這個不假。
2.開封樓市不會繼續暴漲，穩中有升是主流：
經歷瞭一輪暴漲，開封西熱點樓盤的價格與鄭州四環房價差距已經不大，根據上一條原則，大幅漲價應該不會有，穩中有升是主流。
3.投資客入場需謹慎：
目前開封出臺樓市調控政策，不“限購”，卻“限售”，也就是說，從5月15日期，凡在開封市區(不含祥符區)購買新建商品住房，自取得不動產證起滿3年方可上市轉讓。
現在購買的期房，一般會在2019年、2020年前後交房，在辦理不動產證較為順利的情況下，也要一年左右才能辦下來不動產證，再加3年，也就到瞭2023年、2024年，在政策不解凍的情況下，讓資金趴窩至少六七年，長期持有可考慮，短線投資請繞開。
4.追求居住環境、居住品質者可考慮：
如果你在鄭州有車有房，嫌棄鄭州的空氣和生活壓力，想過5+2生活——工作日在鄭州上班掙錢，周末開車來開封的別墅、洋房打發愜意時光，想想還是很贊的。
開封城市生活節奏慢，開封景點眾多，開封小吃也很多，換個城市來過慢生活，想想也挺不錯。
5.剛需需謹慎：
鄭州還沒發展到像北京那樣，白天在京城上班，晚上回河北居住，每天高鐵往來的份兒上。如果你是個在鄭州一套房都沒的鄭漂一族，開封西真的好遠，真不適合你。
△鄭汴物流通道(綠博園、方特附近)堵車較為嚴重
【征集】
從去年6月份在河南商報微信平臺記者陪你去辦事兒開“小高談‘房’事”欄目至今，已有近一年，這一年裡，小高微信發稿近50篇，主要關註購房維權領域。
從去年夏天的搶房大戰，到學區房購房糾紛，到無證預售樓盤的集體維權，到小區土地證查封維權，再到一次次樓市調控之後的維權潮，再到南龍湖片區的爛尾樓維權……
別的不說，買房維權小高經歷的是不少，也有不少朋友來找小高打聽房源和購房策略，今年起，除瞭繼續購房維權報道之外，小高還將對鄭州樓市熱點關註問題做案例分析，歡迎捧場。
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